中央文件首次对封闭社区模式“开刀”羊城晚报记者黄巍俊摄
羊城晚报记者赵燕华
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》》(以下简称《意见》)近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”，其中一系列规定或将对中国城镇常住人口的生活带来影响。例如：原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；打造方便快捷生活圈、城市公园原则上要免费向居民开放等。其中，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开、实现内部道路公共化这一项最受关注。
封闭小区缺陷很多
《意见》提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这可谓中央文件首次对诟病已久的封闭社区模式进行“开刀”。
自封闭社区制在我国形成及兴盛以来，不少社区越建越大，横跨好几个街区，造成很多绕行和断头路，大大增加了出行时间。
据了解，“街区”这一概念发端于欧美，是一组建筑物与周边或其中的广场、街道、小公园、绿地等实体或空间的总称。
克而瑞地产研究部表示，街区制是城市建设布局的一种形式，其特点是在城市规划的道路边上建房子，且不设围墙。在土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。它的优点是可以增加公共道路和路网密度；缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了交通安全等隐患，增大了居住区的近噪音干扰，可能影响居住的舒适度和生活品质。
拓展更多公共空间
中国城市规划设计研究院副院长杨保军和住建部有关负责人表示，封闭小区源自农耕文明的理念，即“都要圈起来”。一个个楼盘近似一个个独立王国，彼此不关联，公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。杨保军认为，将封闭社区打开，能使道路利用率提高，临街的店面增多，诸如咖啡馆、茶室、书店等场所更多，由此可改变城市的形态和功能。
显而易见的是，封闭空间容易各自为政，将公共道路排斥在住宅小区之外，这使得城市公共交通效率下降。城市脉络无法打通，城市拥堵问题变得更加严重。
去年12月的中央城市工作会议就首次提出“紧凑城市”的新理念，目的是破解城市无序扩张。据报道，2000年至2010年，全国城镇建成区面积扩张了60%多，空间利用率低下，造成公共资源的巨大浪费。
此前，北大教授周其仁曾撰文，“紧凑城市”是中国城市化的下一站。他认为，宜居城市的参数之一是街口数量。如果一平方公里有100个到120个街口，这样的城市非常便利、宜居，例如纽约的街区。
尚需具体配套细则
杨保军认为，改革可以采取分步走的方式，第一步是允许行人出入，接着是让自行车穿行，同时管理也要跟上，“现在物业管大门，未来是管大楼。每栋楼安全了，街道自然就可以开放了”。
对于打开现有封闭社区这一要求，广州居民区女士表示，现在交那么多管理费就是为了有一个相对安全和舒适的住宿环境和绿化环境，如果小区要打开，也应采取相配套措施，继续对业主生活的安全及质量有所保障。
再者，在市民唐小姐看来，原有小区的资源如何分配及管理也应纳入考量，特别是对于停车位无比紧张的广州而言，应优先使小区业主享有停车资源。
专家普遍认为，《意见》从规划上考虑到住宅小区与整个城市的关系，以消除局部影响，激活交通微循环功能，解决城市交通大系统问题，从而获得城市治理的最优效果，但具体实施上，不仅仅是对小区“拆墙破院”那般简单。中国房地产业协会副会长胡志刚认为，政策执行难点主要在于既有住宅小区上，由于小区配套设施、道路绿地等在权属上仍归业主所有，开放小区应充分尊重小区业主权益，出台配套政策，考虑利益重新分配与调整。
中国城市规划学会秘书长石楠表示，开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题，仍需在制度上与法律上出台配套政策，也需要根据小区所在地段特征妥善处理开放方式。而《意见》中，“原则上”“逐步”等字眼也体现了政策落地必将是一个循序渐进的过程。
另一方面，也有网友们欢欣鼓舞：“何时正式执行？我要去豪宅花园里饮啤酒、剥花生、斗地主！”如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受高端的配套设施。
打开封闭住宅小区有何影响？
交通路网更密开发转变模式
文/羊城晚报记者何伟杰
据不完全统计，广州市现有小区达1万多个，打开封闭住宅小区对广州市民有何影响？
激活交通“毛细血管”
很多老广估计都深刻感受到，近年的广州，路是越来越宽，但交通却是越来越堵。华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长王瀚指出，随着城市不断发展，小区较强的内部封闭性已对外部交通疏导带来制约也是客观存在的问题。因此将小路打通、提高空间利用率，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，是城市规划未来的大方向。
应避免资源权属之争
广东省政府参事王则楚认为，开发商在卖房时，小区内部的道路作为公共面积已经分摊在业主的房价上。根据物权法相关条文，小区内的公共路段事实上由全体业主共有。小区路如何对外开放，应先征求小区全体业主的意见。
广东华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，如何避免对小区共有面积的权属之争，尚需更具体的细则。
对物管需求或将提高
不少人也把目光聚焦到物业管理这个行业上。小区以后不封闭，那是不是意味着未来物管的管理职能将大大“缩水”，甚至说压根就不再需要物管了？盛孚物业总经理李庆华认为，物管的角色将会变得更加重要。因为小区一旦不封闭，与外界的接触面增大，为有效保证业主的安全，物管的投入及能力会相应提升。
房产开发模式或改变
对于地产商而言，未来要建开放型住宅，开发建设的模式也会改变。广东省房地产协会专家黄穗诚认为，如果未来不再新建封闭住宅小区，会出现两种可能，第一是，政府把地划为好多个小块后，由政府自己投入建设基础设施，开发商只需要把房子建起来就行了；第二是，政府先预留空间，把所有市政设施都交由开发商负责建设，建成后再移交给政府。 |
