“沦落”为出租小区的主要道路：

1、被第一批业主淘汰

这个是最常见的类型，早期的业主财富升级置换居所，一般社区年龄都在8-10年甚至更久，高中低端社区都有。典型的比如早年的单位分房、或者“当年”的好房子——随着财富的两极分化，那些“当年”的有钱人仍然是现在买更好房子的主力，以前的房子自然就看不上了。

2、小户型、一居室、开间（往往是商业产权）为主力户型的“投资型”社区

这类社区从产品规划时定位的就是“投资型客户”（回答了你的第二个问题），从产品结构上很好判断——这些产品是不可能满足购买客户的自住要求的。这类社区多出现于最近5-8年房地产辉煌发展阶段，而随着近两年对投资需求的调控抑制，数量逐渐比较少了。

以上两类中，一部分“当年”的好房子以及核心地段的投资型产品，在租房市场上还是很优质的。之前的回答里我曾说过一个理念，“价格是一个筛子，可以筛选出优质的邻居”。所以即便租客是居住主力，但因为租金不菲，只要物管质量不下降，这些小区仍然不差。

要知道在北京租一居室，6000-15000的区间也是有很多需求的。搞不好你住在里面陌陌一开，还能勾搭三五个寂寞的小三哦~

所以，我的观点是，如何避免买到出租小区并不是个适当的命题，更重要的是如何通过经济实力让自己有能力“择邻而居”，不论租房还是买房。这个结论凄惨了一点点，但却也是最现实的。就好像你坐头等舱就可以享受皮沙发带电脑自助餐的候机厅，优雅地提前登机有人给你挂外套放行李可以伸直了脚睡觉看电影果汁随便喝配餐更丰富空姐也更漂亮随你泡；而如果只买得起硬座那就要和扛着大包小包的农民兄弟一起往上挤，忍受整晚熟悉而怪异的车厢气味上个厕所和上甘岭一样有趣还得打起十二分精神看好自己的钱包一个道理。

这个世界的很多困境，除了钱，还真不是靠技术分析能解决的呀。