一、什么是物业服务用房
住宅物业服务用房是指用于物业服务办公的用房(包括接待、办公、会议、档案、卫生间等用房)、物业服务配套的用房（包括门卫、值班、仓库、消防控制室、安防控制室等用房）、业主委员会议事活动用房和党建活动用房等。
二、物业服务用房的标准
根据《江苏省物业管理条例》第三十五条，新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
三、物业服务用房的权属
《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
这些法律法规明确规定了物业服务用房的所有权属于业主，既不属于建设单位，也不属于物业服务企业。同时也明确了物业服务用房的用途是特定的，物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业服务用房，但无权改变物业服务用房的用途。
四、物业服务用房的现状
物业服务用房通常包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房及业主活动室等等，但现实生活中，很多小区的物业用房被占用居住，被改做他用，甚至被转租经营，严重损害了广大业主的利益。
五、物业服务用房被占用怎么做
1. 认定
《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”业主在购房后，有权了解本小区物业用房的具体位置、具体面积和具体用途，根据相关法律法规核查是否符合规定。
2. 保护
《物业管理条例》第六十一条规定：“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。”
《物业管理条例》第六十二条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”
如购买新房，发现小区内未按规定设置物业服务用房，可向区级主管部门提供相关证明材料进行投诉。如发现本小区物业服务用房被物业服务企业擅自改变用途，可向区级主管部门提供相关证明材料进行投诉，区级主管部门核查后会进行要求整改，拒不整改的将进行罚款。如是对外经营产生收益，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
3. 管理
对于已成立业主委员会的小区，可由业委会牵头聘请第三方测绘公司，对小区物业服务用房的面积进行测定并记录成档，业委会定期查看情况，并记录在档。没有成立业委会的小区，可每幢楼选出居民代表进行上述工作，相关费用可提议从公共收益中支出（需经业主大会表决通过）。
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