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物业设备管理流程
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2018/9/25 11:41:43  点击:1536

物业设备管理流程提要:设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员(相关技术人员、工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

文章来源 房 地 产e网 
    (1)设备前期管理
    A、前期介入
    组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核,并向开发商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
    B、设备的接管验收
    设备的接管验收由工程维修中心代表公司,组织专家及管理处相关技术人员组成验收组,会同开发商、施工单位进行,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。
    (2)设备的建帐
    A、管理处给所管物业的全部设备编号。
    B、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。
    (3)设备标识管理
    A、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
    B、设备的颜色一律按附表[[《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
    C、重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂"禁止合闸"等),报废、封存的设备须标识。
    D、设备标识牌统一设计。
    (4)设备使用管理
    A、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。
    B、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。
    C、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常,及时予以控制调整,并作经济性分析,整确保设备工作在节能状态,。
    (5)设备维修保养管理
    A、维修保养计划
    a、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,形成下年度保养计划。
    b、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
    B、设备检定
    a、电梯检定计划由工程维修中心制定,每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
    b、计量器具检定计划由工程维修中心制定。万用表、钳形电流计由工程维修中心检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程维修中心存档。
    c、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
    (6)实施
    A、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
    B、发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内),维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间,关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/用户生活及工作(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
    C、设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员(相关技术人员、工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
    (7)维修保养检查
    A、维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。1、2、3级设备"日常维护保养计划"执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;1、2级设备的"一级保养、二级保养"计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
    B、设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属于1、2级设备由综合部组织检定并备案;属3级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
    C、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。

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