今天物业大家谈与各位聊一聊，不动产的特性有哪些?
一、 不动产自然特性
不动产市场由于买卖双方人数少、个别异质性大、信息较不流通等原因，因而常被归属于不完全竞争市场。
位置固定性(不可移动性)：不动产因位置固定使其效用受到严格限制，例如同一小区大楼中，面公园景观之户别其位置与不具景观户别相较，对使用者而言效用较高。
永续性(使用及价值永续性)：相较于一般财货，土地永远存在，无折旧因素考虑。
不增性(数量有限性)：除填海造陆(外，土地自然供给为固定。
个别性(异质性)：世上无两笔土地或建物一模一样，其形成之价格也受个别因素影响。
其他：如供给力、滋养力及积载力等。
二、不动产人文特性
用途多样性：因应市场上需求，不动产可供作为住宅、办公室及百货公司等不同使用。
分割合并可能性：因需要一笔土地可分割成多笔，或因需整体开发多笔土地而可合并成一笔。
社会及经济位置可变性：繁荣旧市区可能因新辟联络道路而没落，商圈则可能因消费习惯或交通建设改变而产生位移。
三、 不动产地区特性
不动产地区特性指不动产与所座落地区之间形成相互依赖、补充及协力关系：
依赖关系：如兴建豪宅而形成群聚效应下之豪宅区。
补充关系：指某地区内之不动产，与该地区有相辅相成之关系。商业设施相互补充之关系。
协力关系：指该地区与该地区内之不动产相互作用，例如地区繁荣与否与不动产价格之协力关系。
四、 不动产市场特性
不动产市场由于买卖双方人数少，个别异质性大，信息较不流通等原因，因而常被归属于不完全竞争市场：
买卖双方人数少：和其他一般财货之消费人口相比，不动产买卖双方相对人数较少。
产品异质性：不动产各自独占不同之区位，例如同一栋大楼，有景观户价格高于无景观户价格。
信息不透明：不动产市场因欠缺一集中市场而成为不完全竞争市场，尤其价格是信息不透明最大因素。政府为促进不动产交易信息透明化，降低目前不动产信息不对称情形。房地产交易价格透明不仅更能维护交易安全，对市场正常化也将有莫大帮助。
政府管制较多：例如特种货物及劳务税条例(俗称奢侈税)、土地建筑融资限制及土地使用分区管制等。
交易金额大：相对于股票买卖以万元计，不动产则以百万至千万元计，进入市场门坎高。
供给弹性小：因大楼建物兴建时间一般约2~3 年，市场供需调节较慢。
常有假性投机需求：假性投机需求常造成价格高涨形成市场泡沫化。
五、 不动产价格特性
以交换(买卖)或收益(租赁)价格表示。
以拥有不动产权利利益所表征之价格。
价格需基于长期考虑下所形成。
不具备有完全竞争、效率之交易市场。 |
