房地产与物业管理的角色变迁
这么些年来在物业圈里厮混，看多了星移斗转沧海桑田，物业企业的三板斧：满意度、收缴率、多种经营从来就没有变过，似乎物业企业就跳不出这个格局。即便是互联网+、资本风口也没能给物业行业带来革命性的变化，究其根源，还在于对物业管理的地位和定位没有根本性改变。
一直以来，有把房地产与物业管理之间的关系称作父子的，有喊作兄弟的，但是甭管怎么称呼，终究房地产还是老大，物业管理还是小弟。物业管理始终憋屈的活着，喘不过气也翻不了身，无怪乎物业管理界悲叹：上辈子造孽，这辈子做物业。
是什么原因造成了中国物业管理行业今天的地位和悲哀呢？
这还得从改革开放说起。
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房地产开发质量催生了物业管理
管理
中国房地产业的兴盛，严格意义上是从特区建设开始的，深圳是旗手和标杆，随着如火如荼的建房运动的开展，刚踏入社会主义特色市场经济的建设者们发现，盖房子不再是过去乡下那种地上砌砖顶上铺瓦的简单干活了，要规划、要设计、要配套、要营销等等等等。
学习和成长的代价就是一堆的产品质量问题，房屋漏水、外墙面脱落、管道沉降、配套缺失诸如此类的投诉让开发商应接不暇，为了不让这些售后问题牵扯太多时间和精力，海尔模式的售后服务就嫁接到房地产开发上，为此，一个专门的房地产售后服务部门产生了——物业管理部。
紧接着，蔓延全国的商品房建设大幕拉开，规模的扩大和专业化的需求迫使物业管理部从开发商体系独立出来，成为了物业管理公司。
因此，物业管理的第一次定位就是：房地产开发的售后服务。脱胎于开发商物业部的物业管理公司，理所当然的就成了为开发商擦屁股的小跟班，同时也起着遮羞布的作用。
这一切，注定了物业管理公司的命运，因为生来就是畸形的，不是市场催生的，是开发商质量矛盾催生的。生是矛盾的人，死是矛盾的鬼。
客观的说，开发商下属的物业管理公司在初期，为房地产市场的健康发展是做出了贡献的，毕竟让业主们有了一个渠道解决居住生活的痛点。但是，这样的机制也为物业管理行业自身不能进行充分的市场化发展埋下了祸根。
与其说开发商对下属物业管理公司的投入是对物业服务的补贴，不如说是借物业服务还了自己对业主的欠债。毕竟你让人擦屁股，总得给人家手纸吧。
房产市场的发展改变了物业管理的定位
在日趋激烈的房地产市场竞争中，开发商们渐渐的发现，物业管理的优劣已经开始成为业主们选房购房的首选条件之一。
好的物业管理服务能让购房者更安心更放心，在销售速率的提升和销售溢价的支撑方面有着户型、景观、配套等硬件条件不可比拟的优势，其价值迁移的效能要远大于在产品本身的投入产出，并且还能形成一定的市场壁垒，让竞争对手不能轻易的模仿和超越。
在这一时期，大量的开发商对自己下属的物业公司增加了投入，以期实现销售溢价的最大化，而先期在物业管理上先行一步的开发商，无疑获得了巨大的红利回报。
毫不客气的说，物业管理在这一时期极大地反哺了房地产开发商。所谓的开发商补贴，其实不过是物业管理品牌使用和维护费而已。
而这样的所谓补贴，进一步加剧了物业管理市场的不公平竞争，延缓了物业管理行业市场化的进程。可以这么说，现在山呼价格松绑的企业，也只是因果回报罢了。
去年底今年初，房地产寒潮乍起，调控政策的加码也让开发商们开始深度思考房地产的未来，单纯的卖产品，走豪宅路线、生态路线、科技路线吧，同质化竞争矛盾越来越突出；继续加大对物业管理的投入吧，因为要求越来越高，其溢价支撑能力已经不足以匹配投入的力度。
于是，竞争的切入点从产品升级转向了卖房子+生活方式。生活是啥呢？是业主和物业管理企业一起缔造的，显然，还是得在物业管理上下功夫。不过，开发商这个地主家也没有余粮了，这一天的到来，也意味着物业管理要从幕后走向台前了。
卖房子附带卖生活方式，那就从销售案场的体验开始吧，体验式案场服务，是物业管理企业露脸拼杀的第一个舞台。
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未来的竞争，首先是人的竞争
竞争
中国物业管理的圣城，大约可以算是深圳的，曾经优秀和仍然优秀的物业管理公司大多数来自于深圳，从深圳走出来的物业管理人大部分仍活跃在中国物业管理的各个舞台，这一现象的原因何在？
当年特区的淘金潮吸引了大量的年轻人前仆后继的奔赴改革开放第一线，即便是今天声名鹊起的“万通六君子”，当年也不免流离失业，而敢于闯深圳的，除了随波逐流的，多数都是有识或有胆的，但是，纵使七尺之尊，也要为五斗米折腰，僧多粥少的环境，使得一部分能人不得不从事了物业管理工作，客观上推动了物业管理的标准化规范化发展。
而在内地和一些职业化迟滞的开发商，把地产优化的员工分流到物业管理企业的现象相当普遍，这就造成这些物业管理企业不论在管理理念和管理行为上都和先进企业产生了巨大的落差，阻碍了当地物业管理行业的发展，这也是相当长时间内，各地物业管理水平参差不齐，乱象迭出的重要原因之一。
如今的物业管理行业，面临着思路创新和跨界思维的两大命题，得人才者得天下。也许房地产行业的寒冬就是物业管理行业的初春，因为，可以选的人，多了。
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未来物业管理的变迁变迁
物业管理本身就是一种服务，主要业务就是对小区设备设施的管理、对环境和生活秩序的维护。随着人们生活水平的提高和生活需求的提升，基础的物业管理已经远远不能满足业主的要求了，物业管理的思维要从业主满意度导向向业主信赖度导向转变。
而物业服务，是物业管理的延伸和扩张，当下的所谓多种经营服务不是严格意义上的物业服务，更不是物业增值服务，因为现在流行的那些服务其实并没有为物业管理增值，不过是物业管理的延伸服务而已。
真正的物业服务，是物业运营服务。
因为，开发商轻轻松松卖光所有房子的年代已经过去了，业主们有人看看门、扫扫地、种种树、装装灯的简单要求也已经落伍了，物业管理面临的专业分工和市场分化竞争也越来越激烈了。
物业管理向物业运营的变迁也迫在眉睫了。
这些变迁总结起来有四个方面：
由房产售后服务向居住生态服务变迁，
由服务助销手段向综合营销平台变迁，
由市场产品支持向市场定位主导变迁，
由单纯行业经营向产业跨界运营变迁。
科技在日新月异的进步，物联网的时代不断地在逼近。试想想，未来的保洁、绿化、环境消杀都由专业公司分包了，人脸识别加体势识别轻松解决了小区安防问题，设备设施实现了远程控制维保，信用社会让服务诚信和业主缴费不再成为困扰了。物业管理，你拿什么生存！
能生存的，是物业运营服务，是人文社区。
