发布：济南中院新闻中心
转自：指导性案例审判规则
审判规则
1.业主与物业公司就房屋装修事项签订物业管理协议，约定业主不得擅自改变房屋的结构、外貌等部分。对此，业主也作出相应承诺。该管理协议系物业公司预先拟定，签订时并未与业主协商，属格式条款。但物业管理协议是为了能够更好地为业主提供良好的生活环境而制定的，物业公司在签订前已对业主尽到告知义务，协议内容符合法律、行政法规的强制性规定，且约定禁止封闭阳台的条款系为维护业主合法利益。因此，该条款有效。
2.业主在购得房屋后，即对房屋享有占有、使用、收益等权利。但业主对所购房屋权利的行使不得侵犯其他业主的权利，否则应承担侵权责任。购房后，业主在其房屋阳台搭建建筑物将阳台封闭，其封闭阳台的行为并未得到房产部门批复，且造成安全隐患，给其他业主合法利益造成损害。因此，业主的行为对其他业主的物权造成侵害，应承担排除妨碍、恢复原状的义务。
关键词
民事 恢复原状 物业公司 业主 房屋装修 合同 承诺 民事行为能力 意思表示 权利义务 承担责任
基本案情
物业公司（成都新世界河畔物业服务有限公司）系开发公司（成都心怡房地产开发有限公司）为新楼盘前期物业而招标选聘的物业公司。张X与董X艳系夫妻关系，二人于2009年10月与开发公司签订《商品房买卖合同》，并于当天与物业公司签订《业主临时管理规约》，约定：业主不得擅自改变房屋的外貌结构、功能和布局，其中的外貌包括阳台的形状及规格。次年1月，房产管理局向董X艳出具批准书，批准其所申请的装修内容，但并未对阳台的封闭进行批复。此后，张X、董X艳与物业公司签订《物业服务合同》，并约定房屋应当按照《房屋装修管理协议》进行装修。同月11日，董X艳与装修施工方宋超签订《室内装修管理协议》，约定不得在阳台搭建建筑物或封闭阳台。董X艳向物业公司出具《承诺书》表示其与张X同意遵守物业公司《装饰装修手册》中的规定。但在此后的装修过程中，张X、董X艳擅自封闭阳台并搭建入户花园，物业公司因此向张X、董X艳发放装修整改通知单及装修违规告知函要求其拆除搭建，对此，张X、董X艳拒绝配合。
物业公司以张X、董X艳在签订《室内装饰装修管理服务协议》并出具《承诺书》作出遵守《装饰装修手册》中所有的规定和条款的承诺后，仍违反规定搭建封闭阳台，该搭建行为违反法律规定及相关协议约定为由，提起诉讼，请求判令张X、董X艳立即拆除房屋封闭的阳台及入户花园，恢复该室阳台原状，并支付所产生的律师费五万元。
张X、董X艳辩称：在房屋买卖合同中约定的前期物业公司并非本案中的物业公司，因此，物业公司不具有主体资格。由于阳台面积在房屋全面积内，本人封闭阳台属于合法使用。此外，本人家有未成年子女，若不封闭阳台将存在安全隐患，且阴雨天气阳台漏雨、环境噪音较大。因此，本人不同意拆除。物业公司所支付的律师费并非由本方造成，故请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
【争议焦点】
业主与物业公司就房屋装修事项签订的物业管理协议系物业公司预先拟定的格式条款，签订时并未与业主协商，但物业公司在签订前已对业主尽到告知义务，此时该格式条款是否有效。
审判结果
一审法院判决：被告张X、董X艳拆除其将双流县华阳镇华都大街2号“河畔新世界”大一期2栋1单元10楼2号房屋的前后阳台封闭的铝合金门窗，恢复该阳台及入户花园原状；驳回原告物业公司的其他诉讼请求。
被告张X、董X艳不服一审判决，提出上诉称：1.本方依据《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》合法行使本方所有权。2.《业主临时管理规约》及《室内装修管理服务协议》部分款项系排除本方应有权利的格式条款，应当认定该协议无效。因此，本方封闭阳台为正当行为。原审判决认定事实不清，适用法律不当。
被上诉人物业公司辩称：1.上诉人张X及董X艳封闭阳台搭建入户花园的行为超出正常使用范围，给其他业主造成影响并构成安全隐患。2.本公司所拟协议均依照我国法律规定而制定，并未排除上诉人张X、董X艳的应有权利，该协议内容合法有效。3.经国家相关部门审核，阳台原有设计并未存在上诉人所述的安全隐患，上诉人张X、董X艳封闭阳台反而使该部分出现安全隐患问题，因此，上诉人张X、董X艳应当拆除其搭建建筑。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
审判规则评析
1.格式条款是指合同一方当事人因需重复使用合同而预先拟定，在合同订立时并未与对方当事人进行协商的条款。据此可知，由合同一方当事人预先拟定且为重复使用而拟定，同时，在合同订立时一方当事人不与对方当事人协商，对方当事人只得接受的条款为格式条款。因格式条款并非合同双方当事人经协商而订立，侵犯了非格式条款订立方对合同条款的决定权，故并非都具有法律效力。具备以下情形的格式条款无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。此外，造成对方人身伤害或因故意或者重大过失造成对方财产损失的格式条款也视为无效。不具备上述情形的合同条款，即使为格式条款，仍为有效条款。
业主与物业公司签订物业管理协议，约定业主不得擅自改变住房结构以及不得改变阳台功能，且严禁业主在露台、阳台搭建建筑物、封闭阳台。因物业管理协议为面向所有业主而制定，协议内容为物业公司在未与业主协商的情况下而预先制定的，业主只得接受条款并签订协议。因此，协议内容为格式条款。由于物业公司并未以欺诈手段与业主签订协议，物业公司在与业主签订合同时对此已尽告知义务，业主对此亦应当负有注意义务。同时，物业公司为维护小区整体利益而制定物业管理协议，协议约定的禁止封闭阳台条款系为维护广大业主利益而制定，并非排除业主的主要权利。此外，协议也并未出现违法的强制性规定。因此，物业管理协议中关于业主禁止封闭阳台的约定条款有效。
2.物权保护，是指运用法律规定的方式、方法以及通过相关程序对所有权人所享有的对其所有物行使占有、使用、收益、处分权利进行保障的一种制度。同时，侵权行为人应当对其所实施的侵权行为承担相应责任。所有权人的权利因侵权行为人的侵权行为而受到侵害时，所有权人有权要求侵权行为人将其权利恢复到被侵害前的原有状态，即恢复原状。依照我国法律规定，业主违反物业服务合同或相关法律、法规，实施妨害物业公司正常管理的行为，物业公司请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，人民法院应予支持。因此，业主违反物业管理合同或对其他业主的合法权益造成侵害，应排除妨碍、恢复原状。
业主与物业公司签订协议并承诺按照协议规定对房屋进行装修，不得擅自改变房屋的结构、外貌等部分。此外，行政机关对业主申请的装修内容进行批复，但并未批复业主封闭阳台的事项。业主购得房屋后，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但享有权利的同时，业主还负有不得损害其他业主的利益、妨碍他人正常使用建筑物等义务。业主擅自封闭阳台不仅存在危险性，还给其他业主的正常生活造成安全隐患。由于行政机关并未批复封闭阳台事项，表明封闭行为不具有合法性。因此，业主封闭阳台行为给其他业主的合法利益造成损害。为保护他人合法权益，业主应将封闭部分拆除、恢复原状。
【适用法律】
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条 第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第一百五十七条修改为第一百七十四条，内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
成都新世界河畔物业服务有限公司诉张X、董X艳恢复原状纠纷案
【案例信息】
【中法码】房地产法·物业管理制度·物业服务合同·合同效力 (R0803032)
【案号】(2011)成民终字第3005号
【案由】恢复原状纠纷
【判决日期】2011年12月01日
【权威公布】被国家法官学院《中国审判案例要览》(2012年民事审判案例卷)收录
【检索码】C0303+37++SCCD++0411C
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审级程序】第二审程序
【审理法官】苟文山 毛星 杨晓龙
【上诉人】张X 董X艳（均为原审被告）
【被上诉人】成都新世界河畔物业服务有限公司（原审原告）
【上诉人代理人】郝延涛 钟俊芳（泰和泰律师事务所）
【被上诉人代理人】胡庆治（四川海罡律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：张X。
上诉人（原审被告）：董X艳。
委托代理人：郝延涛，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都新世界河畔物业服务有限公司。
法定代表人：郑家纯，董事长。
委托代理人：胡庆治，四川海罡律师事务所律师。
委托代理人：张惠之。
上诉人张X、董X艳。因与被上诉人成都新世界河畔物业服务有限公司恢复原状纠纷一案，不服四川省双流县人民法院(2011)双流民初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员苟文山担任审判长，审判员毛星、杨晓龙参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明：二被告系夫妻关系，原告为成都心怡房地产开发有限公司通过公开招标选聘的“河畔新世界大一期”物业的前期物业服务公司。2009年10月21日，二被告与成都心怡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。同日，二被告与原告签订了《河畔新世界业主临时管理规约》，其中第20条约定：禁止擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局。2010年1月5日，双流县房产管理局向被告董X艳出具了《成都市城市房屋装修结构安全批准书》[（双）房建装华准字（2010）第00178号]，同意了被告的装修内容，但批复中不包括对阳台的封闭，同时，被告张X与原告签订了《河畔新世界前期物业服务合同》，合同约定：装饰装修房屋时，应遵守《房屋装饰装修管理协议》。2010年1月11日，被告董X艳、原告及第三人宋超（装修施工方）签订了《河畔新世界室内装饰装修管理服务协议》，协议第6条第2款约定：禁止改变阳台功能，严禁在露台、阳台搭建建筑物、封闭阳台；严禁在阳台（露台）开设出口……当日，被告董X艳向原告出具了《承诺书》，承诺：在阅读了原告提供的《装饰装修手册》后，同意遵守手册中的所有规定和条款。后二被告在实际装修过程中擅自将房屋前后阳台予以封闭，原告分别于2010年8月28日、2010年9月8日向二被告发放了装修整改通知单及装修违规告知函，均要求二被告对违章搭建进行拆除未果，故起诉来院。
上述事实有下列证据证明：双方当事人的陈述，原告举出的《河畔新世界业主临时管理规约》、《河畔新世界前期物业服务合同》、《河畔新世界室内装饰装修管理服务协议》、《装饰装修手册》、《承诺书》、《成都市城市房屋装修结构安全批准书》[（双）房建装华准字（2010）第00178号]、《双流县整治违法建设领导小组办公室文件》[双治违法（2010）1号]、《双流县人民政府办公室文件》[双办发（2009）50号]、《装修违规告知函》、《律师函》、《回函》、《房产测绘技术报告书》、《诉讼代理合同》、律师费票据、《双流县物业服务招投标活动备案表》、《物业服务项目招标代理合同》、《物业服务招标投标中标备案表》、《前期物业管理服务合同备案表》、《双流县居民住宅小区（院落）违法建设防控工作责任书》在卷佐证。
本院经审理认为：本案的争议焦点在于二上诉人是否有权封闭案涉物业的人户花园及前后阳台，也即二上诉人在与被上诉人河畔物业公司签订协议并承诺遵守禁止封闭阳台等相关约定的情形下，其对阳台的使用是否应当受到限制。首先应当明确，二上诉人系案涉物业的业主，对包括阳台、入户花园在内的专有部分享有专有所有权，但其权利的行使并非不受任何限制。就本案而言，二上诉人均系完全民事行为能力人，其先后共同或单独与被上诉人河畔物业公司签订《河畔新世界业主临时管理规约》、《河畔新世界物业服务合同》、《河畔新世界室内装修装饰管理服务协议》以及上诉人董X艳向被上诉人河畔物业公司出具《承诺书》的事实足以表明，二上诉人清楚并且认可前述协议的内容，应予遵守。根据上述协议及承诺，二上诉人对阳台专有所有权的部分权能已受到限制，其专有所有权的行使应当受到约束。据此，二上诉人在装修过程中将其物业前后阳台予以封闭的行为违反了上述协议的约定以及自身作出的承诺，不仅有悖于诚实信用原则，且已构成违约。作为“河畔新世界一期”开发建筑企业依法选聘的前期物业服务企业，被上诉人河畔物业公司有权要求二上诉人恢复原状。二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
