小区外墙脱落，到底谁来担责？

5月14日15时许，

吉林长春二道区蓝色港湾小区一楼栋

楼顶屋檐处外墙出现大面积脱落，

掉落的外墙砖

砸中楼下停放的车辆及行人，

现场有一名女子受伤。

，时长00:38

5月14日晚，

辽宁金普新区盛滨花园B区9号楼下，

一家超市还在开门营业。

突然，“轰”的一声巨响，

一大块外墙墙皮“从天而降”，

将包括超市经营者停在超市门口的

车辆在内的多辆车砸坏。

事后，记者从辖区社区处获悉，

目前已将事发地点周围拉上警戒线，

事件中无人员伤亡。

2023年8月2日

福州仓山区临江新天地福江苑一楼栋

十多层楼的外墙瓷砖脱落

一居民被砸当场身亡

2023年7月6日，

湖南新化32层高楼外墙瓷砖脱落

目击者：像爆炸现场，伤者仅皮外伤

许多居民关心，

按目前的政策，

开发商在交楼时，

外墙的保修期也只有5年左右，

过了期限后如果发生问题，

就很难找到责任方。

外墙脱落事件中，

相关责任到底由谁来承担？

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开发商是否承担责任

开发商作为小区的建设单位，应确保其交付的房屋符合质量标准，如果因其交付的房屋存在质量问题，导致外墙脱落造成人员伤亡的，则开发商应对此承担赔偿责任。

根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，住宅小区的建筑工程外立面保修时间一般是竣工验收后五年内。

质保期内

一般来说，如果外墙脱落是发生于质保期内，在无其他相反证据证明存在第三方原因的情况下，法院大概率会推定房屋质量存在问题。

超出质保期

超出质保期，因开发商商品房买卖合同已经履行完毕，即不是所有权人（不考虑开发商作为业主的情况），也不是管理人，一般无需承担责任。

特殊情况

如果业主通过专业鉴定，能够举证外墙脱落与房屋质量存在因果关系，则开发商仍应承担责任。

例如，时代国际嘉园业委会因小区外墙脱落严重，在交房多年后仍以工程质量问题为由，要求开发商赔偿财产损失，最终胜诉获赔704万，被媒体称为“一个小区外墙脱落的维权样本”。

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物业是否承担责任

根据《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业公司作为小区的物业服务企业，应根据其与小区签订的《物业服务合同》约定，对小区约定部分进行维修、养护和管理。

若外立面脱落发生伤人伤物问题，物业公司尽了管理责任，则不承担责任；若物业公司发现存在问题，不处理、不发动业主筹集资金进行维修，物业公司可能要承担相应的责任。

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业主是否承担责任

根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

根据上述法律规定，小区外墙属于共有部分，归小区业主共同共有，由业主共同管理。

在无其他特殊原因，且业主无法证明自身不存在过错的情况下，小区外墙脱落应由全体业主承担赔偿责任。

如能够区分是单独某一业主原因造成外墙脱落，则可由单个过错业主承担责任。

随着小区老化，

此类事件可能会越来越多，

相关责任主体应尽到审慎义务，

共同努力维护好家园环境，

避免再次产生悲剧！