这些物业纠纷小知识，您知道吗？
由大连市委政法委、大连市中级人民法院携各基层法院、大连市人民检察院、大连市司法局、大连市法原公证处、大连新闻传媒集团联合制作的节目大连交通广播《交广有法说》，为听众说法规、讲法律、给说法儿。
2025年8月的每周四10:00-11:00，由大连高新技术产业园区人民法院的法官为大家解读法律知识，讲解身边案例。2025年8月28日第四期，由高新法院二级法官孙艺带您了解“物业纠纷相关法律问题”。
小物业，大民生。物业管理服务联系着千家万户，是关系居民生活质量的“关键小事”。生活中，物业纠纷时有发生，可是这些小知识，您知道吗？
一、没签书面合同，
是否可以拒交物业费？
典型案例：王女士购买了新房，没和物业公司签订书面合同，觉得“没合同就没义务”，拒交物业费。
法官释法：不可以。业主在事实上享受了物业管理服务并因此受惠，这在业主与物业服务企业之间已构成事实上的物业管理关系，故不能以此为由拒交物业费。
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《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
二、房屋出现质量问题，
是否可以拒交物业费？
典型案例：赵先生新房墙面渗水、门窗变形，找开发商维权未果，就拖欠物业费，认为物业公司对房屋质量也有责任。
法官释法：不可以。房屋质量问题是业主和房地产开发企业之间的问题，法律关系为房屋买卖合同；物业费问题是业主和物业服务企业之间的问题，法律关系为物业服务合同，二者并非同一法律关系。业主不能要求物业公司为房地产开发企业前期的建设质量等问题负责，不能以此为由拒交物业费。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
三、业主对物业公司提供的物业服务
不满意，是否可以拒交物业费？
典型案例：李女士嫌小区垃圾清理不及时、路灯总坏，一气之下拒交物业费。
法官释法：需要具体情况具体分析。物业服务是针对全体业主，服务内容涵盖小区整体区域的保洁、绿化、安保等多个方面，涉及全体业主和整个小区的公共利益。若只是服务出现轻微瑕疵（偶尔垃圾没及时清理、个别路灯维修慢），不能以此为由拒交物业费。
但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业公司进行赔偿。
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《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
四、业主家中被盗，
是否可以拒交物业费？
典型案例：张先生家遭盗窃，损失惨重。他认为物业安保不到位，不应支付物业费。
法官释法：需视情况而定。物业公司虽不具备完全保证小区业主人身、财产不受任何损害的义务和能力，但应当按照合同约定全面履行善良管理人职责，降低业主遭受不法侵害的风险。物业公司若未按合同约定履行义务，致使不法分子有机可乘，导致业主家中被盗，则根据民法典的规定，物业公司应当承担违约责任。而物业公司的责任范围，需综合考虑违反合同义务的严重程度、与损害后果之间的因果关系等因素。若物业公司已经尽到了安全管理义务，则不应承担法律责任。
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《物业管理条例》第四十六条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
五、新房未住，
是否可以拒交物业费？
典型案例：陈先生买了新房，没装修、没入住，觉得“没有享受服务就不交钱”，对物业公司催费置之不理。
法官释法：不可以。购房人从开发商或者物业公司接收钥匙后，即取得物业服务合同关系的业主身份。物业公司入驻后便开始为小区公共部分提供服务，而小区公共部分又归业主共有。因此，即便未入住，业主也已经实际享受到物业服务，理应按照物业合同或业主规约的规定及时交纳物业费。
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《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
六、业主违反约定逾期不支付物业费，
物业服务企业是否可以采取停止供电、供水等方式？
典型案例：周女士拖欠物业费，物业公司直接停了她家水电。周女士怒了：“凭啥断水断电！”物业公司“催费没办法”。
法官释法：不可以。供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水、停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有断水断电权。
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《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
法官寄语
物业与业主从来不是对立的两端，而是共建家园的同行者。物业与业主都要明确自身的责任和义务，唯有双方同心协力，做到依法行权、自觉履约，才能共建和谐宜居的美好家园。
文字 | 孙 艺
审核 | 宋玉娇
编辑 | 刘归燕