外墙渗漏水，二审改判：物业不承担赔偿责任
2026-09-24 14:18:56
admin
韩某系602室房屋业主，邬某系702室房屋业主，某物业服务企业（以下称物业公司）为该小区提供服务。2022年秋季，602室房屋客厅南窗部位地面潮湿，物业公司维修外墙后未再发现相应问题。2023年1月，602室房屋发现多处渗漏水，物业公司在韩某报修房屋漏水当天上门查勘，后多次协调邬某进行现场检测和维修。因就房屋渗漏水损失无法协商一致，韩某起诉邬某及物业公司：要求邬某赔偿602室房屋修复费用、空置损失、空置期间物业费、电费损失、公证费用、字画修复费用等；若法院认定物业服务企业对渗漏水问题需承担责任，则主张物业公司承担相应赔偿责任。一审法院认为，根据鉴定意见及鉴定人员出庭陈述，602室房屋渗漏水的主因源于702室房屋，次因系房屋外立面的渗漏水，次因所占比例在5%至10%之间。虽韩某及物业公司均不认为房屋外立面存在渗漏水问题，但此均不能否定鉴定机构的专业性鉴定意见。鉴于房屋外立面系公共部位，小区物业公司应承担相应范围内的赔偿责任。上海一中院认为，602室渗漏水与外立面因素无很大的关联性，虽然鉴定人员称外立面因素对应5%至10%修复金额，但不能因此认定物业公司应承担相应责任。外立面因素是在一审鉴定后才得以确认，发生渗漏水期间韩某、邬某均未认为漏水系外立面导致，故未针对外立面进行报修。物业公司曾于2022年秋季遭受强台风后对外立面进行过维修，在韩某报修当天也立刻上门核实，并多次与邬某协调，已经履行了物业服务企业的义务，应认为物业公司尽到相应的维修养护义务。房屋外立面属于全体业主，其维修可使用专项维修资金，要求物业公司出资维修缺乏依据，遂改判物业公司对602室漏水损失不承担赔偿责任。小区外墙属于业主共有部分，物业服务企业对外墙负有日常维修、养护和管理义务，但当外墙出现渗漏水问题，导致业主受损时，并不意味物业服务企业就必然需要承担赔偿责任。业主发现房屋渗漏水问题后，应及时向物业服务企业报修，物业服务企业应当及时查勘、处理，并根据实际情况协调相关业主或者其他责任主体解决问题。对于一些在日常巡查中难以发现的隐蔽问题，如果物业企业在此前，并不知道外墙存在渗漏水隐患，接到报修后也及时进行了查勘、处理并积极协调，物业公司尽到了合理的日常服务与养护义务。即使事后发现外墙对房屋漏水问题存在一定影响，也不能仅据此要求物业服务企业承担赔偿责任。当然，如果物业服务企业已经发现外墙存在明显问题，或者接到报修后长期不处理，导致损失进一步扩大，则应当依法承担相应责任。来源：上海一中法院2026年9月17日发布的《物业服务纠纷案件典型案例》
