什么是“酬金制”？和传统物业模式差在哪？

一、什么是“酬金制”？和传统物业模式差在哪？

酬金制物业，本质是一种“以收定支、账目公开、业主主导”的物业运营模式。

在该模式下，业主按约定标准预收物业服务资金，资金先进入业主共有的公共账户（通常为业主大会基本账户）。物业企业并不直接“赚差价”，而是按照合同约定，从已收取的物业费中提取固定比例或固定金额作为酬金（常见为 5%–10%），这部分就是物业企业的合理利润。

其余 90% 左右的资金全部用于小区实际服务支出，包括但不限于：

• • 保安、保洁、工程人员工资
• • 小区公共水电能耗
• • 绿化养护、设施设备维护
• • 共有部位维修、日常运行支出

资金结余或不足，最终由全体业主共同承担或享有。
但由于酬金制强调事前预算、过程监督、以收定支，在实际运行中，结余往往是大概率事件，并可依法转化为业主公共收益或用于分红、维修基金储备。

二、酬金制是如何运作的？三大核心机制

（一）资金提取与使用：物业“拿酬金”，不再“赚黑箱利润”

在酬金制下，物业企业的收益结构是明确、可预期、写入合同的：

• • 按比例提取：如按实际收取物业费总额的 5%–10% 提取
• • 按固定金额提取：多见于规模较小、服务内容相对固定的小区

这部分酬金即为物业企业的全部利润来源。
除酬金外，物业企业无权擅自占用、调配或结余资金。

剩余资金全部用于小区服务，专款专用、按预算支出、事后公示，从制度上堵住“少服务、多赚钱”的空间。

（二）业主主导与全过程监督：物业是“执行者”，不是“裁判员”

酬金制的另一个核心，是权责结构的根本变化。

在该模式下，业主（通过业主大会、业委会）依法享有：

• • 年度预算和决算的审批权
• • 服务标准、人员配置的制定权
• • 重大支出事项的决策权
• • 财务账目的知情权与监督权

物业企业则回归其本位角色——按照合同和预算提供专业服务。

通常要求物业企业：

• • 定期（如每季度）向全体业主公示收支明细
• • 业主可查账
• • 接受业委会日常监督
• • 接受业主大会或第三方审计

“钱花在哪、花得值不值”，不再靠信任，而是靠制度和账目说话。

（三）结余与不足怎么处理？风险真的在业主这边吗？

这是很多业主最关心的问题。

结余如何处理？

• • 依法归全体业主所有
• • 可转为公共收益、维修基金补充
• • 或经业主大会表决用于分红、减免物业费等

如果出现不足怎么办？

• • 原则上由全体业主共同承担
• • 但在实践中，由于：
• • 预算事前制定
• • 支出严格受控
• • 服务内容清晰量化

真正出现“资金不够用”的情况非常少见，基本实现“以收定支、不透支未来”。
除非小区没有业主大会和业委会，才有可能出现巨额亏损。

三、和传统“包干制”物业，差别到底在哪？

一句话概括：

酬金制 = 钱在全体业主手里；包干制 = 钱在物业手里。

举个直观的例子：

某小区每月物业费收入 10 万元：

• • 酬金制
• • 物业按约定提取 1 万元酬金
• • 剩余 9 万元 必须公开用于保洁、维修、绿化等
• • 每一笔支出都可查、可问、可审
• • 包干制
• • 物业收走 10 万元
• • 实际服务可能只花 7 万元
• • 剩余 3 万元 成为物业利润
• • 业主既看不到账，也难以判断服务是否“缩水”

这正是许多业主感觉“钱越交越多、服务却没变好”的根本原因。

四、为什么越来越多城市开始尝试酬金制？

在北京、杭州、深圳等地，一些率先试点酬金制的小区，普遍出现了几个变化：

• • 财务更透明，矛盾明显减少
• • 物业服务更“对标预算”，不敢敷衍
• • 业主参与感增强，公共事务推进更顺
• • 小区公共收益逐步积累，而不是“不知去向”

不少小区还配套引入了：

• • 业主大会基本账户
• • “透明社区”平台
• • 企业微信或线上公示系统
• • 服务考评与奖惩机制

让“制度设计”真正落到日常管理细节中。

总结一句话：
酬金制不是“给物业少钱”，而是让每一分钱都花在明处、花在业主自己身上。
它不一定适合所有小区，但至少给了业主一种重新掌握物业话语权的可行路径。

• 物业策之源 

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