物业到底是凭什么收费？

兄弟姐妹们，物业在社会上褒贬不一，总体上是贬多褒少，相信公道自在人心，法律最终会有答案。为了让大家能从源头上真正了解认识物业法律关系的实质、内涵，今天这篇文章重点揭示物业费主要构成、收费逻辑及相关法律建议。

    第一，物业服务费主要构成。物业服务费构成包含以下内容：实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    法律依据：根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定整理，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。具体看各自合同。

    第二，物业收费法律源头及逻辑。很多业主包括物业公司及其从业人员，其实都不清楚物业服务收费的依据，从司法实践来讲，大多数收费性服务都基于法律契约，具体到物业服务收费来说就是依法签订的物业服务合同中的具体条款约定。

    民法典是法律源头支撑。《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。这意味着物业服务人已按约定和规定提供服务的前提下，业主就需要支付物业费。

    基本原则是合理公开质价相符。《物业管理条例》 第四十条规定，物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的收费办法，在合同中约定。第四十一条规定，业主应根据物业服务合同约定交纳物业费，业主与物业使用人约定由使用人交纳的，从其约定，业主负连带责任。已竣工未出售或未交付的物业，费用由建设单位交纳。
    实行的是政府指导➕市场调节。《物业服务收费管理办法》 规定物业服务收费区分政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。明确物业服务费用构成（包干制或酬金制），并对收费公示、资金管理、审计等作出规定，要求物业服务企业遵守价格法规，提供质价相符的服务。

    第三，相关法律建议

    （一）给业主方的建议。首先，购房时除关注房子本身房价、质量、学区以及房开品牌等，物业选择也要谨慎，对于在区域内口碑不错物业是加分项，对于口碑较差建议绕开，买房是几十年一辈子的事，不良物业会给生活带来无限苦恼。其次，没有监督的权力都会放飞自我，对物业服务一定要积极监督，也要用法律武器来捍卫自身合法权益，比如：服务质价不符、入场手续违法或有瑕疵以及物业公司员工偷奸耍滑欺蛮压迫等都可以采取正面协商、投诉甚至是诉讼等途径维权。

    （二）给物业服务方的建议。首先，不能依据一纸源头都不公平合理的物业合同或者是前期物业合同就有恃无恐，合同关系都应建立在平等、公平上，单方面为多赚利润而枉顾业主利益，连基本维持运转投入都舍不得，只会因小失大，在小区伤害业主感情，在社会失民心人心，早晚会被社会抛弃和业主唾弃。其次，人性化服务才是立足根本。不管哪个城市哪个小区，用心用情做好物业本职才是最好的催费方式，律师函、法院诉状都不如用真心换取真心，服务跟上来业主自然会用物业费投票，一味索取没有投入，最终只会陷入到恶性循环中。

来源：后山人之前堂客 于法有约

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