物业“管理”的症结，是权责颠倒混淆

一、物业服务现状：

湖南网友留言：

现在无论是在小县城，还是大中城市，物业费收缴难度增大，物业和业主关系日趋紧张，不是服务与被服务关系，而成了管理和被管理关系。

在小县城，物业公司单独存在的不多，除了较大规模的小区。

大部分七八栋楼的小区被社区接管，社区成立物管站，所谓物管站，其实也就挂个名，达到收缴物业费名正言顺之目的，人员也就1-2人，物业费的账是列入社区服务中心的。

每年社区安排人到各个小区催缴物业费，刚开始物业费收取率超98％，但收过物业费后就没人管理了，渐渐地业主对社区失去了信任，如今拒缴，拖交，不交物业费的业主越来越多，物业费收不上来的小区很普遍。

在大中城市，物业费收缴也是问题，物业公司使尽招数，比如使用门禁，梯控卡，甚至以收物业费为名，不交就不给进大门，也有的以法务部名义，以法院调解催缴。

当然业主不愿交物业费也是理由多多，据多个业主讲，他们能拿出物业不作为，服务不到位几十项铁证。长此以往，物业公司和业主之间关系愈发闹僵。

业主说，老婆下岗在小区门前卖菜煎饼，自己一个月也就3000元工资，还要还房贷，家里还有2个老人和2个孩子，一家老小日子过的紧巴巴的。

这物业费，拖不掉，不吃不喝一年也得交给物业公司几千块钱，花几十万买的车位，每年还得交600元管理费，不交就不让你进库停车。

有多家业主提议：垃圾清运费（转运车）该交，负责楼层、路道保洁的人员工资该业主负责，公用设施和水电该交，其它的一概不交。

二，这位网友反映的很现实

从县城到大城市，矛盾逻辑高度一致，物业本应是“服务者”，现在普遍变成了“管理者”甚至“管控者”，收费越来越硬，服务越来越软；权力越来越大，责任越来越小。

咱们从物业服务的症结、化解办法，该不该交费三个方面来分析

三、问题的核心症结：

1、权责彻底颠倒：

不是“业主花钱雇管家”，是“物业掌权管业主”

物业的本质：业主出钱，买安保、保洁、绿化、维修、公共秩序。

可现实是：

物业把自己当“管理方”，把业主当“被管理者”。收费积极、服务消极；出事推诿、管控积极。

业主花了钱，没有话语权，连知情权都没有。

2、服务与收费严重不对等

小县城：

社区代管→初期收费高→后期没人管→信任崩塌→彻底不交。

大中城市：

物业费年年涨、车位管理费照收，但：

环境卫生差、设施坏、安保形同虚设、公共收益（广告、车位）不透明。

业主心态：

我交的是“星级服务钱”，得到的是“没人管的烂摊子”。

3、权力不对等，维权成本极高

物业公司握有：门禁、梯控、停车杆、停水、停电威胁、法院起诉。

业主一盘散沙，业委会成立难、监督难、换物业更难。

结果是：

业主用“不交物业费”反抗；物业用“卡脖子”报复，恶性循环。

4、县城 vs 大中城市，矛盾有什么不一样？

县城：社区代管→信任透支→彻底崩盘

优势：

熟人社会，初期好管理、收费率高。 死穴：权责不清、无人负责、服务断崖式下跌。

社区不是专业物业，没人真正盯日常维护，收完钱就放羊，业主一次失望，终身不信。

大城市：商业化物业→强管控→高对抗

问题：商业化逐利，服务缩水，手段强硬。

车位自己买，还要交管理费；

不交钱就拦车、梯控、门禁失效。

业主感受：花大钱买气受。

四、如何真正化解矛盾？

1、回归本质：物业是“服务商”，不是“管理者”

必须明确：

业主是主人，物业是雇员。

服务不合格，就该扣钱、整改、换人。

2、物业费、公共收入、广告等费用

必须“透明化、菜单化”

业主最接受的模式，就是你文中提到的：

必交部分：

保洁工资、垃圾清运、公共区域水电、简单维修。

可选部分：

保安数量、绿化等级、门禁监控、增值服务。

坚决砍掉：

冗余人员、虚高开支、不透明公摊。

3、县城模式：

社区不能“只收钱不干活”，或每年象征式集中清理2-3次，缺乏日常即应服务

社区代管可以，但必须：

公开账目、固定人员、定期巡查、有投诉必处理。

一旦“收完费就没人”，再想恢复信任几乎不可能。

4、 大城市模式：

废除“卡脖子式管理”

禁止用：梯控、门禁、停车、水电，要挟交费。

公共收益（广告、摊位、外来车辆费）必须归全体业主，定期公示。

5、业委会必须真正有用

能监督账目、能监督服务、能启动换物业。

没有正常监督，任何物业都会变质。

五、业主到底该不该交物业费？

结论非常明确：该交，但不能白交、乱交、交冤枉钱。

1、 必须交的理由

小区要运转：保洁、垃圾清运、公共照明、电梯维保、消防维护，都要钱。

谁都不交，最后小区变成：垃圾成堆、电梯停运、偷盗频发、房价贬值。

不交物业费，受伤的最终是业主自己。

2、 但不能“无条件全交”

遇到这些情况，有权拒交、减交、缓交：

服务严重不达标：卫生长期脏乱、安保缺失、设施坏了不修。

账目从不公开，公共收益被侵占。

用停水停电、拦车、禁梯等违法手段逼费。

合同外乱收费：天价车位管理费、重复收费。

3、最合理的态度是

服务到位，一分不少；服务缩水，按质扣费；严重失职，依法更换。

不盲目拒交，也不任人宰割。

该网友反映的物业公司与业主之间矛盾的根，就在身份颠倒：本该是业主花钱买服务，变成了物业掌权管业主。

真正的出路只有一条：明码标价、账目公开、服务到位、业主监督。物业费该交，但要交得明白、交得值、交得心服口服。