业委会违规换物业，终于“翻车”
2026-07-28 10:02:41
admin
乌鲁木齐市米东区某小区于2024年1月成立业主委员会，不久，业主委员会主任辞职，副主任申某代理行使主任职权。此外，该小区业主委员会还有另外4名委员，且均已在管委会登记备案。该小区业主委员会决定召开业主大会，拟选举业主委员6名，候补业主委员4名，共10名。随后，申某在业主微信群发布消息，对业主大会会议进行动员，号召大家参与，并在小区张贴《召开业主大会会议公告》，但公告上仅有开会时间，并无会议内容。同月，申某又在业主群发布通知，其中包含大会召开时间、投票方式、会议内容，同时发布了选票、名单、表决票、业主委员会工作规则、业主大会议事规则、业主管理规约。业主委员会分几次在部分业主房门以及单元门上张贴“召开业主大会会议的通知”。业主委员会按照通知日期召开业主大会会议，会上进行了投票，并通过相关决议。业主委员会发布《业主大会会议通告》，通过代理机构公开招聘新物业公司。同月，业主委员会与某物业公司签订了新的物业服务合同。未参与投票的业主张某认为该决议的作出违反法定程序，严重侵害自身合法权益，将业主委员会起诉至米东区人民法院，要求法院撤销《业主大会会议通告》；确认新签订的物业服务合同无效。业主委员会认为，张某未在表决时投票赞成，也未明确表示异议，因此张某不享有业主撤销权，没有起诉资格。《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。法院认为，业主撤销权是法定权利，不能以其未向业主委员会明确表示异议就认为其丧失业主撤销权，即张某有权起诉。对小区业主，则以微信群、在小区醒目位置张贴公告和对个别业主进行电话联系的方式进行通知；对此，法官表示，业主大会会议的决议效力的合法性审查通常涉及两个方面：2.在程序合法的基础上审查决议的实体（会议通知的内容）合法性。关于程序合法性问题，应从以下方面审查业主委员会是否尽到了通知义务：（1）通知的形式上，通常包括书面张贴、电子方式、专人送达、电话通知。法律虽未强制规定具体形式，但要求能够有效送达并便于业主知晓。（2）通知内容应包括会议时间、地点、议程（表决事项）、会议形式（现场或书面征求意见）等关键信息。如果会议内容较多，应当公布具体的讨论内容，保证业主充分了解会议内容并行使表决权。（3）召开业主大会会议必须提前15日通知全体业主，保障业主有足够时间准备和参与。（《物业管理条例》第十四条）（4）通知对象为全体业主，前述通知方式尽量能够全覆盖。本案中，业主委员会通过群信息、张贴通知的形式发出了召开业主大会会议的通告，但通知内容并不全面。且最后一次张贴的公告中通知的投票时间，距离大会的实际召开时间（即投票截止时间）不足15日。从通知范围上看，业主委员会除通过微信群发送通知的方式外，未使用入户告知、电话通知等其他直接有效的通知方式，未达到穷尽可用手段，通知范围相对较小，未保障全体业主的知情权。从通知内容上看，本次会议决议涉及业主享有的共有权利和共同管理的权利，如物业公司的选聘、管理事务费用的支出等。但在选票中，对上述事项的决定均为“授权业主委员会”，这种概括授权的方式极易造成业主委员会的权利滥用。因此，对授权的事项，业主委员会应当向业主全面披露具体情况。综上，法院认为，业主委员会的召集程序不符合保障业主知情权的规定，通知程序存在重大瑕疵。结合上述情况，一审法院依法判决撤销相关决议，解除新签订的物业合同。业主委员会不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。
