物业项目经理每天必做的12件事

1. 晨会巡查：7:30–8:30｜走一遍，看一遍，问一遍

• 具体动作

• 带领客服、工程、安保主管对小区/楼宇重点区域巡查（大堂、车库、垃圾房、设备房外围、单元门禁）；
• 检查前日遗留问题是否闭环（如报修、投诉）；
• 现场指出卫生死角、设施损坏、安全隐患，拍照发工作群并明确责任人+整改时限。

• 关键点

  不走过场，用脚步丈量服务。

2. 当日重点工作部署：8:30–9:00｜任务到人，责任到岗

• 具体动作

• 根据月度计划、业主诉求、突发事件，制定《今日重点任务清单》；
• 明确：谁？做什么？何时完成？验收标准？
• 例：

  “工程部张工：今日完成3号楼电梯年检资料准备；
  安保李队长：下午15:00组织消防通道清障演练。”

• 输出

  在管理群发布带时间节点的待办事项表。

3. 处理紧急报事报修：全天响应｜快、准、闭环

• 具体动作

• 对停水停电、电梯困人、管道爆裂、火警等一级事件，10分钟内到场指挥；
• 协调资源（内部+外包），同步向受影响业主通报进展；
• 事后24小时内提交《突发事件处置报告》，含原因、损失、改进措施。

• 原则

  先止损，再追责；先安抚，再解释。

4. 审核当日费用支出：10:00前｜控成本，防漏洞

• 具体动作

• 审批单笔超500元的采购/维修支出（如更换灯管、疏通管道）；
• 核对：是否比价？是否必要？是否超预算？
• 登记入《日支出台账》，月底汇总分析异常项。

• 警惕

  避免“小单频发”变相超支。

5. 接待重点业主/投诉：预约制+限时办结

• 具体动作

• 对情绪激烈、反复投诉、业委会成员等重点业主，亲自接待；
• 倾听→记录→共情→承诺解决路径（不说“一定行”，说“我今天内给您方案”）；
• 当日形成《业主沟通纪要》，抄送客服存档。

• 禁忌

  推给前台、敷衍“已上报”。

6. 检查外包服务质量：随机抽查+量化打分

• 具体动作

• 保洁：垃圾桶是否满溢？地面有无污渍？
• 安保：门岗登记是否规范？巡逻打卡是否真实？
• 对保洁、保安、绿化、电梯维保等外包单位，每日抽查1–2项：
• 按《外包服务考核表》打分，月度结算挂钩。

• 工具

  使用手机APP拍照上传，自动生成考核记录。

7. 复盘昨日收费情况：盯数据，找缺口

• 具体动作

• 查看系统：昨日实收金额、欠费户数、催缴转化率；
• 分析：哪栋楼缴费率低？哪类业主常拖欠？
• 调整策略：对连续3天未接电话的欠费户，安排管家上门。

• 目标

  月度收缴率≥95%（住宅）/98%（写字楼）。

8. 设备房安全巡检：保命工程不能省

• 具体动作

• 每日查看配电房、水泵房、消防泵房监控画面或巡检记录；
• 重点确认：
  ✅ 无积水、无异味
  ✅ 仪表读数正常
  ✅ 机房门锁完好
  ✅ 无杂物堆放
• 发现异常，立即通知工程主管处理。

• 红线

  设备房是“高压区”，宁可多查十次，不可漏检一次

9. 审核明日工作计划：提前预判，减少被动

• 具体动作

• 是否有大型施工？需围挡/通知
• 是否有政府检查？需准备资料
• 是否有业主活动？需协调场地
• 与各部门确认次日安排：
• 提前在业主群/公告栏发布《明日温馨提示》。

• 价值

  把问题解决在发生之前。

10. 员工关怀与团队状态观察：人稳，事才稳

• 具体动作

• 午休时与1–2名一线员工（保安、保洁）聊天，了解困难；
• 观察：是否有人情绪低落？是否排班不合理？
• 及时调整：调休、加餐、表扬——小激励大作用。

• 记住

  项目经理的威信，来自对团队的真心。

11. 更新项目风险台账：动态管理隐患

• 具体动作

• 新增隐患（如某单元外墙砖松动）
• 已销项风险（如完成化粪池清掏）
• 高风险项升级预警（如暴雨前检查排水）
• 在《项目风险清单》中更新：
• 向公司运营部报送周风险简报。

• 思维

  不出事是常态，但准备出事是专业。

12. 当日工作总结与明日预告：18:00前发管理群

• 具体动作

• 发布《今日工作简报》，含：
  ✅ 完成事项（附图）
  ⚠️ 待跟进问题
  📅 明日重点
• 例：

  “今日完成：清理消防通道违停车辆12台；
  待跟进：5栋电梯异响，厂家明早9点到；
  明日重点：迎接街道垃圾分类检查。”

• 作用

  透明管理，全员同频。

项目经理每日工作心法：

“眼勤看、腿勤跑、嘴勤问、手勤记、脑勤想。”
不坐在办公室等汇报，而要在现场解决问题；
不只关注“做了没有”，更要追问“效果如何？业主满意吗？”