物业到底能管什么？这些事儿，别再找错人了！
“物业怎么连这个都不管？”——这句话是不是很耳熟？
家中漏水，找物业；突然断电，找物业；邻居违建，还找物业……许多业主把物业当成了“万能管家”，结果双方都委屈满腹。物业不是不管事，而是有明确的职责边界。搞清哪些该管、哪些不该管，小区生活才能更顺心！
物业费的定义： 物业费是业主委托物业服务人，按照《物业服务合同》的约定，对小区的公共区域和设施进行维护、管理，并提供与居民生活相关的服务所收取的费用。物业公司不是万能的，他们的职责范围是有限的。 很多业主会误以为，只要交了物业费，小区里的一切问题都应该由物业来解决。
公共设施维护与保养
楼栋外墙、电梯、楼道照明、小区道路、公共健身器材……这些共用设施设备的日常巡检、保养维修，是物业的核心职责。物业应定期检查、及时修复，确保设施安全运行，并做好维护记录
例如：电梯突然停运、楼道灯损坏、小区路面塌陷，物业必须24小时内响应处理。
环境卫生与绿化管理
物业需提供公共区域日常保洁：垃圾日产日清、道路清扫、排污管道疏通；同时负责绿地养护、树木修剪、病虫害防治。若小区出现垃圾堆积、蚊虫滋生、草坪荒废，物业责无旁贷。
小区安全与秩序维护
治安管理：24小时安保巡逻、监控值守、外来人员登记；
消防安全：确保消防通道畅通、灭火器有效、定期组织演练；
车辆管理：规范停车位使用，整治占道乱停。
注意：物业对业主的人身财产安全不承担保险责任，但需尽到防范义务。
基础客户服务
前台接待咨询、投诉受理；
协助办理入住、装修手续；
物业费、水电费代收代缴（注：物业仅为代收方，非责任主体）；
定期回访业主，反馈问题进展。
业主户内私有部分维修 开发商遗留的房屋质量问题 水电气暖等市政问题 行政执法类事务 邻居私搭违建、占用绿地； 小商贩占道经营、噪音扰民； 家中被盗（需报警处理） 客服团队：处理投诉、办理手续、费用催缴 工程团队：设施设备检修、装修监管 保洁绿化团队：环境维护、绿植养护 安保团队：巡逻监控、应急处理财务团队：物业费收支、公共收益公示（《民法典》第282条要求收益归业主） 品质管理：监督服务标准落地
门窗把手、水龙头、电源开关、马桶水箱、室内墙面——这些属于业主自用范围，维修需业主自费。物业可提供有偿维修服务，但非强制义务。
误区纠正：家里跳闸就骂物业？先检查是否自家电器短路！
保修期内（通常5年）的房屋裂缝、漏水、烟道串味、外墙脱落等问题，责任在开发商。物业可协助联系，但维修主体非物业。
维权建议：保留验房记录，直接向开发商或住建部门投诉。
家中停水、停电、燃气故障、暖气不热？这些属于供水公司、供电局、热力公司等市政单位或运营商的职责。物业可协助报修，但无权直接处理。
重要提示：物业若将水电费与物业费捆绑收取，属于违规行为！
物业无权强制拆除或罚款，但有义务劝阻、制止并向城管、公安等行政部门报告
看清合同！
物业职责以《物业服务合同》为准，业主有权要求公示服务标准及费用明细收费项目不明？你有权拒缴并举报。
更换物业有法可依！
《民法典》第284条明确规定：业主可共同决定更换不作为物业。流程：业委会表决→公开招标→新老物业交接。
有效沟通这样做
公共区域问题→向物业客服书面报修，留痕处理进度；
物业推诿→向业委会反映，或向房管局物业科投诉；
服务质量差→从公共收益中扣除补偿（需业主大会决议）。
摆正位置，才能和谐共生
物业的本质是“服务者”，而非“管理者”；业主是小区的主人，也是合作的监督者。
分清责任边界，减少无效抱怨；善用法律武器，推动良性共治。
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