商业物业经营管理是专门对商业地产项目提供经营管理服务，除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。商业物业经营管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，实现两者的有效融合。
随着近几年商业地产的迅猛崛起和国外商业零售业涌入中国市场，作为维系商业经营发展的重要保障——商业经营管理也迎来了空前的发展和提升机会。商业经营管理是决定商业项目成败的关键，是商业项目永续经营的内在动力。
一、商业物业经营管理的特点与内容
(一)商业物业经营管理的特点
1、客户群体综合性强;
2、内部环境舒适性;
3、设施设备养护要求严格;
4、服务人性化要求;
5、安全管理特殊性高;
6、交通便利性要求高;
7、管理人员的高素质要求;
8、空间管理的规范性;
9、营销推广的配合。
(二)商业物业经营管理的内容
1、业户服务管理;
2、商业物业装修服务管理;
3、商业物业设备、设施维保服务管理;
4、保安服务管理;
5、保洁服务管理;
6、绿化服务管理;
7、租赁服务管理;
8、广告管理;
9、商业物业保险管理。
二、开展商业物业经营管理的有效措施
物业管理企业要搞好商业物业的经营管理，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营管理的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个方面进行系统的规划。
(一)组建好专业管理团队，提升商业物业经营管理水平
商业项目的经营管理是一项复杂的系统工程，丰富的业态、超大的规模、复杂的设备、巨大的招商量、众多的合作伙伴等等，需要多学科人才组成的复合型管理团队才能奏效。不但要有深厚的商业知识和物业管理知识，还要有灵活的市场应变能力。商业项目的运营不是有单打一的专业就行，必须熟知并能熟练地操作诸如物业管理、商铺管理、租赁管理、策划推广、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面的工作，而且要有沟通协调能力、团队作战能力，如要能获得政府相关规划、政策和社会各方舆论的支持，要有交通、道路、城管、工商、税务、公安的协助等等。专业管理团队才是提升商业物业经营管理水平的核心优势。
(二)做好全过程管理的战略规划
我们知道商业物业经营管理涵盖了前期市场调研，参与规划设计、招商、前期工程介入、项目交接验收、合同管理、开业筹划，后期运营管理等全过程的管理。做好全过程管理的战略规划对物业收益易产生链式反应。所以做好全过程管理的战略规划对物业企业的经营是十分有必要的。(限于文章篇幅，笔者只选择几个阶段来分析)
1.尽可能地参与到咨询收益较高的项目早期阶段
专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以根据其以往商业管理的经验，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面：
1)对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯，偏好了解，对本商业地产的主营业务、目标市场、商业主题策划方面提出建议。比如针对中心商业区同质化经营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力;
2)对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合;铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求;整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此，还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格、清新开放的商业环境、闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。
2.做好基础物业管理服务工作，保障商业项目顺利度过“培育期”
物业管理是商业项目开业后能否顺畅运营的重要保证。实践证明：忽视商业项目的物业管理，即使项目前期销售或租赁情况很好，但维持不了多久也会出现人去楼空、经营惨淡的局面。
良好而稳定的基础物业管理服务工作，是商业跨区域经营和管理取得成功的重要保证之一，具体措施：
1)统一品牌、统一管理模式，引导公司从“形似”到“神似”。
2)建立科学的管理机制。从宏观上把握和控制物业企业的经营管理工作，建立和推行了有效的年度目标管理责任制，以目标为导向，引导各方面的物业管理基础工作达到管理指标的要求。
3)有效保障管理品质。商业物业管理公司应全面推行包含质量、环境和职业健康安全为核心的“三标一体化”管理体系，使公司的设施设备管理，安全保证，环境维护，客户关系协调等基础物业管理工作得到全面的提高，为培育商业物业管理品牌奠定良好的基础。
4)建立充满活力的学习型组织。在商业的管理实践中，注重培训、注重研讨，通过组织设备管理，节能降耗等现场交流和研讨会，充分实现管理思想与管理经验的共享，促进公司物业管理工作标准的逐步趋近并保持稳定。
3.在商业物业“利润回笼阶段”推行统一高效运作理念
通常情况下，大型商业地产项目需经历2到5年的培育期，才能逐步转入利润回笼阶段。由于受不同城市的商业环境和经济等因素的影响，各个项目在运营业绩等方面也不尽相同，相当一部分商业项目在开业一年后，不仅顺利地度过了艰难的“培育期”，而且发展势头良好，在当地形成了较高的社会影响。
在商业管理的实践中，公司营运管理应不断主动、适时地调整经营布局、优化品牌结构、形成经营优势。
1)统一经营主题，即统一业态规划和商品布局。经常性地组织召开不同形式的业主、商户和管理公司三方的沟通、专题研讨，结合市场调研和商场实际经营状况，主动对商场的经营布局、定位等进行部分调整。
2)统一招商，即统一招商品牌的审核，统一完善租约的管理。制定相应的品牌调整规划和方案，不断增强商业项目的集客能力，引进有一定知名度，定位相宜、经验丰富、对商场品牌结构优化调整和经营持续发展有推动作用的畅销品牌，创造良好的经营业绩;租约管理主要是明确租赁合同的租赁面积，租赁单价、缴费时间、管理界面、违约责任等。
3)统一服务咨询和服务监督，即为商户提供专业的服务咨询：统一指导、协调、客户主动进行培训，请“最佳商户”介绍先进经验，现身说法，帮助其提高经营能力。
4)统一营销管理，即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台，形成具有城市代表意义的主题商业物业。文化的，才具有生命力，一个商业项目所蕴含的文化价值，就是这个商业项目最为核心的竞争力。
5)统一物业管理，即统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境。树立良好的商业形象，使商业项目步入了良性发展的轨道。
(三)以商业物业本身为中心开展多种经营
这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：
1.针对业主和客户而提供的有偿服务，如专业清洁服务、机电设备维保服务和汽车美容服务等。
2.为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。
3.为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。
4.为同业提供培训、人才交流等方面的服务。
5.对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。
6.开展专项经营活动，如开办餐厅、超市、会所及康体娱乐设施、装饰装修公司、搬家公司、礼仪服务公司等。
(四)重视财务管理，加强工程管理，节能降耗
有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。这里重点提一下商业物业的节能管理。
商业物业能耗的支出在商业管理运作成本中所占的比重较大，商业物业能源消耗主要是水、电、气(汽)和油的消耗，其中电的消耗占的比重较大。商业物业的节能管理应从以下方面入手：
1.注重节能计划的制定，并狠抓计划的落实;
2.加强培训和巡检，消除浪费源头;
3.每天抄录水、电、油、气消耗量，及时制止非正常情况的发生;
4.重视系统设备的维护保养，最大限度地发挥设备的使用效能;
5.定期监控卖场温湿度状况，适时进行设定中的调节;
6.完善计量管理网络，定期校验、更换计量表计;
7.加强夜间用电的管理，杜绝楼面通亮状况的发生;
8.根据季节变化，合理运行变压器的台数;
9.公共区域和亮化照明实施开关钟控，避免开关随意而产生的浪费。
(五)对物业管理资源进行战略性调整
根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务(如清洁，某些机电维保)分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能达到很好的经营效果。
(六)加强物业公关
加强商业物业的公共关系，物业企业一方面可以通过提供更快捷和更优质的服务来吸引和保持客户(消费者)，另一方面可以通过对业务流程的全面管理而降低企业成本。
商业物业管理机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强、密切同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责物业的商业经营，物管机构则专责物业管理，双方合理分工，协力合作，致力达到共同经营、整体发展的目标。
经营管理能力是目前国内商业项目的开发主体最为重视但也是最为头疼的问题。经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。
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