商业物业运营是项目提升品质的核心

2025-06-25 17:06:04

物业营运长期处于房地产开发和建筑产业链的末端，不被开发者重视，但实则上它应是整个产业链中最接近消费者市场的前端。随着商业地产竞争的驱动，现已开启物业营运价值的新时代。如果说定位招商是项目开业的关键，那么物业运营是项目提升品质的核心。

商业地产对物业营运的新要求

商业物业营运变革必须要实现从传统物业营运到现代商业物业营运的转型。

商业物业营运服务提供的不仅是传统的客服、保洁、保安、保绿、设备维护管理服务，应更多地关注如：

商业地产的建筑设计功能是否符合项目的市场定位、日常营运；
关注设备设施是否能最大程度的体现项目建设性价比；
附属服务功能是否满足于今后客户的需求等问题，这对商业物业营运工作都提出了更高挑战。

商业物业营运既是商业地产前期规划的一个重要组成部分，也是商业地产后期良性运营发展必不可少的一环。建立以商业物业营运早期介入参与项目开发、设计、招商、运营相结合及后期的现代商业物业营运品质提升必将成为新时期商业物业营运变革的主要方向。

城市综合体是最复杂的商业地产。所以，商业物业营运服务更是一个需运用前瞻、系统的商业运营逻辑与视角、最敏锐的行业触角和最具实效的管理经验，帮助开发商解决城市综合体项目多业态（购物中心+超市、办公楼+酒店、公寓+底商、车库+城市交通）建设成本、经营管理、有效降底商业项目后期运营成本，创造最大商业价值的“参与者”；同时也是与城市综合体经营团队涉及的财务统筹、招商管理、市场企划、运营等多部门统一各自理念、管理流程、价值取向的差异，避免造成对城市综合体项目经济利益和社会效益损失弊症的“主角”。

实践证明：一个商业地产项目成功与否不仅取决于前期的战略思考、投融资、规划设计建设、招商及建成后的持续运营，提档升级。其经营价值、资产升值和资本价值更依赖于长期的高水准的商业物业营运服务和管理。没有优质的商业物业营运服务，就没有成功的商业地产项目。

商业物业管理

应贯穿于项目的全生命流程

“商业物业管理早期介入的时机应贯穿于城市综合体资产管理操作全生命周期”的理念目前已受到行业的广泛认同。

物业管理企业在接管商业项目之前就提早介入，以物业管理运营的角度对商业项目从规划设计、使用功能、设施设备选型、施工质量、环境影响、消防安全、装饰品质、使用维修便利等提出建议。为项目的建设及今后的投入使用创造先天条件，并且最大化节约建设资金，为今后良好的物业管理及运营服务打下基础。

同时，根据项目的建设特点，依据市场定位/使用者对物业管理服务要求，初步制订物业管理服务方案、确定服务标准及服务项目。应当强调的是，在规划设计阶段工作将是实现物业今后营运服务效益的最重要阶段。

商业物业运营在前期筹备阶段需要解决的主要问题：

物业营运和招商、运营部门对各业态机电配置、交房标准的把控重点沟通，解决矛盾；
编制营运所需的各种文件，主要包括：《业主公约》、《租户手册》、《物业管理合同》、《店招设计规制》、《二次装修管理手册》、《开闭店管理规定》、《消防安全管理协议》等；
设计物业营运部门组织机构的运作方案及规章制度；
物业保洁（开荒）、保安、绿化、石材养护、垃圾清运、工程设施外委招投标。
由于前期准备阶段的专业性非常强，成功的前期准备工作可为后期实际运作打下良好的基础，可以极大避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并充分体现项目发展的建设目的。

商业物业运营在开业启动阶段的工作重点：

物业的设备设施接管验收、基建缺陷整改、设备设施调试；
物业的设备设施管理、保养、维护计划；
物业营运与营运管理界面的划分；
办理租户收楼、二装设计、装修对接；
租户装修手续及监管、竣工验收；
建立物业营运的档案资料、租户资料；
物业营运各类培训及招投标；
开业筹备冲刺。

这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行环环相扣。在为租户提供服务的同时，加强与营运部门沟通，向租户宣传管理公司的管理规定，以谋求租户的理解支持并及时根据租户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足租户之需求。

商业物业运营在运营服务阶段的工作重点：

包括不限于营销活动、设施设备管理、秩序维护、环境管理、消防管理、客户服务、客户满意度、车库秩序、装修改造、商铺店面等内容。

商业物业运营在运营团队方面需要注意的问题：

城市综合体在经历了前四个阶段的过程，并实现了稳场运营的情势下，商业物业营运需要实施细节化管理，实现团队整体素质的蜕变。其意义在于让团队彻底摆脱从初创阶段的个人英雄主义、经验主义，向标准化、量化管理、持续优化方向变革。

通过把握商业物业营运运营管理的关键，建立具有明确性、衡量性、可实现、相关性、时限性的绩效考核机制；
改善原有流程不清晰、指标模糊、执行力不足的弊端；
加強人员流程指标的学习与培训，制定团队的工作目标和员工的绩效目标，进一步降低管理风险；
自觉参照和实现ISO9001质量管理体系/ISO14001环境管理体系/OHSAS 1800职业健康安全管理体系/LEED-EB认证标准；
实现项目持续改进和管理品质提升，提高项目核心竞争力；
实现城市综合体资产保增、增值功能。

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