物业项目经理日常管理的38项要务

模块一：客户服务与沟通（核心）

• 晨会与日工作计划：主持每日晨会，部署当日重点工作，检查员工状态。

• 前台/服务中心巡查：检查服务礼仪、工单记录、报事报修受理流程。

• 客户诉求处理：亲自跟进重大或敏感客户投诉，确保闭环与满意度。

• 业主拜访与沟通：定期计划性拜访重点业主（如意见领袖、重要客户），建立良好关系。

• 社区文化活动策划与督导：按计划推进节日、邻里活动，提升社区温度。

• 服务质量检查：神秘客或抽样检查各部门对外服务窗口的质量。

• 物业费收缴督导：分析欠费原因，指导客服团队制定针对性催缴策略。

模块二：现场品质与运维（基石）

• 公共区域每日巡检：采用“动线巡查法”，全面检查园区环境、设施状态。

• 设施设备房巡查：重点检查配电室、水泵房、电梯机房、消防泵房、监控中心等关键部位运行记录、保养状态。

• 装修现场管理：抽查装修单元，确保无违规装修、消防安全措施到位。

• 环境绿化检查：检查保洁作业标准、垃圾清运、绿化养护效果（如病虫害）。

• 外包服务商监管：对保洁、绿化、消杀等外包方的工作质量进行现场评估与考核。

• 工程报事维修跟进：抽查维修工单的响应速度、完成质量及业主反馈。

• 节能降耗管理：分析公共能耗数据，寻找并实施节能优化空间。

模块三：秩序安全与风险防控（红线）

• 安防布控检查：检查门岗、巡逻岗执勤标准，监控系统运行是否正常。

• 消防系统与器材检查：每月例行检查消防设施完好性，测试消防联动。

• 夜间查岗与突击检查：不定期进行夜间查岗，检验夜间安防工作状态。

• 应急预案演练与培训：组织防火、防汛、电梯困人等应急演练。

• 风险隐患排查：系统识别园区内高空坠物、地面湿滑、井盖破损等安全隐患并整改。

• 车辆停放管理巡查：检查车辆进出登记、停放秩序，处理违停占道。

• 钥匙与档案管理：定期检查备用钥匙、业主资料等敏感物品的安全管理。

模块四：团队管理与建设（引擎）

• 下属工作督导与辅导：观察并指导各部门主管的工作方法，给予即时反馈。

• 跨部门协调会：每周召开工程、保安、保洁、客服协调会，解决协同问题。

• 员工培训与赋能：组织或亲自进行服务意识、专业技能、安全知识培训。

• 员工关怀与沟通：与关键岗位员工、新员工谈心，了解团队士气。

• 排班与考勤审核：审核各部门排班合理性，确保关键岗位人力充足。

• 绩效考核面谈：定期与下属进行绩效回顾与沟通，明确改进方向。

模块五：行政财务与经营（命脉）

• 每日/每周收入支出审阅：关注物业费、停车费、多种经营收入日报，控制成本支出。

• 采购与仓库管理审核：审批采购申请，抽查仓库物料台账与领用记录。

• 合同管理：跟进各类服务合同的到期时间、履约情况及续签准备。

• 公文与通知审批：审核发布给全体业主的重要通知、公示文件。

• 经营目标进度跟进：对照年度预算与经营指标（收入、利润、收缴率、满意度），分析达成情况。

• 多种经营项目开发与督导：挖掘社区资源，推动并监管增值服务项目的开展。

模块六：对外关系与合规（保障）

• 政府职能部门联络：保持与街道、社区、住建局、消防、派出所的良好沟通。

• 行业动态与法规学习：关注物业行业新规、新政策，确保项目运营合规。

• 突发事件第一响应与指挥：任何重大突发事件，必须第一时间到场指挥处理。

• 社区共建会议：参与社区、业委会（如有）联席会议，汇报工作，协调议题。

• 管理报告与汇报：撰写周报、月报，向上级公司、业委会等汇报工作成果与计划。

  
  

核心理念：项目经理的工作不应是“救火队长”，而应通过系统巡查、数据监控、团队赋能和风险预控，将大部分问题解决在萌芽状态，最终实现客户满意、运营高效、团队稳定、资产保值的综合目标。