小区物业服务的常见法律问题
问题一：业主的哪些事情需要向物业服务企业告知?
问题二：物业费应当由业主付还是物业使用人付? 答：尽管物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会是代表业主大会执行业主大会的决议，而业主大会的决议是业主通过行使表决权作出，故物业服务合同的相对人应为业主而非业主委员会。业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当依据合同约定支付物业费。 如果业主与承租人或其他物业使用人约定，物业费由物业使用人支付，则物业使用人负有支付物业费的义务。但如果物业使用人实际未按约定支付物业费，在未经物业服务企业同意或物业服务合同约定由物业使用人支付的情况下，业主作为物业服务合同相对方仍然负有支付物业费的义务。 支付物业费不仅仅是业主履行物业服务合同的约定义务，也是业主基于建筑物区分所有权支付分摊费用的法定义务，故业主以共有部分维护管理与其无关，或者房屋长期空置不需要物业服务等主张拒绝支付物业费的理由不能成立。 【相关法律法规】 《中华人民共和国民法典》 第五百二十三条 当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。 第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《湖南省物业管理条例》 第二十条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （七）业主大会赋予的其他职责。 问题三：物业服务合同已经到期但尚未选聘新物业服务企业怎么办? 答：服务合同到期前，业主可以决定续聘原物业服务企业，也可以另行选聘其他物业服务企业。 但实践中经常出现，物业服务合同已经期满，小区业主大会却因故未能如期召开或作出选聘决议的情况下，无法确定下一任物业服务企业并签订物业服务合同。 此时，依据法律规定，原物业服务合同转化为不定期合同，继续由原物业服务企业为小区业主提供物业服务。继续由原物业服务企业提供物业服务不仅是该物业服务企业的权利也是其义务，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业不得擅自停止提供物业服务，相应的，小区业主也仍然应当依据原物业服务合同约定继续向原物业服务企业支付物业费。 【相关法律法规】 《中华人民共和国民法典》 第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。 问题四：非经业主大会决议形成的物业服务合同对业主有拘束力吗? 答：实践中，未经过业主大会决议而形成的物业服务合同主要有两类，一类是建设单位就新建小区物业服务与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一类是业主委员会在没有业主大会决议授权或业主大会决议存在瑕疵的情况下，擅自与物业服务企业订立的物业服务合同。 对于前者，尽管物业服务企业是由建设单位选聘，小区业主并未参与到物业服务合同的签订，但通常情况下，建设单位在与购房人签订购房协议或其他补充协议时，会按照相关规定将前期物业服务转让的合意写入上述协议中，此时前期物业服务合同中约定权利义务，就通过上述协议的签订概括转让给了购房人，对购房人产生了拘束力。 对于后者，业主委员会作出的决定对业主具有拘束力，其与物业服务企业签订的物业服务合同自然对业主也具有拘束力，如果业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会的授权，则受侵害的业主应当先行使业主撤销权请求法院撤销业委会的决定，但在决定未撤销之前业委会作出的决定仍然处于有效状态，相应的物业服务合同对业主仍具有拘束力，业主不能以选聘物业服务企业未经业主大会授权为由拒绝支付物业费。同理，如业主认为业主大会关于选聘物业服务企业的决议在程序上或者内容上不符法律规定，也应当先行使业主撤销权。 【相关法律法规】 《中华人民共和国民法典》 第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 来源：qixin湖南启欣法律